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Natürliche Risiken bei digitalen Immobilieninvestments

Bergfürst AG: Dr. Guido Sandler scheint Probleme mit dem Projekt Bellavista Mallorca zu haben

Sonntag, 03 Januar 2021 09:41
Kritiker sehen die Angebote von BERGFÜRST um Dr. Guido Sandler als eine Art Bauernfängerei an. Kritiker sehen die Angebote von BERGFÜRST um Dr. Guido Sandler als eine Art Bauernfängerei an. Quelle: BAYERN DEPESCHE

Berlin – Verbraucherschützer sehen Crowdinvesting-Modelle oft kritisch, weil die meisten der umworbenen Kleinanleger im Vorfeld nur wenig über die Geldanlagen und die mitunter hohen Risiken wissen. Im April 2018 schrieb die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“ über das Geschäftsmodell findiger FinTechs: „Die Idee ist an sich charmant und seit Jahren gängige Praxis: Kleininvestments in Unternehmen oder Immobilien für jedermann.

Das alles funktioniert über eine Online-Plattform ohne Bankbürokratie und -gebühren. Die Rede ist vom Crowdinvesting. Zündet das Vorhaben, bekommen Investoren, zumeist Kleinanleger, Zinsen oder werden am Gewinn beteiligt.“ Das Blatt sprach eine Warnung vor den Crowdinvesting-Angeboten verschiedener Plattformen aus und berief sich dabei auf eine vom baden-württembergischen Verbraucherschutzministerium bei der Universität Bamberg in Auftrag gegebene Studie. Darin wurde die Aussagekraft der Vermögensanlageninformationsblätter (VIB) unter die Lupe genommen, die eigentlich alle notwendigen Informationen über die Anlagen enthalten sollen, um potenzielle Anleger bestmöglich zu informieren. Ressortchef Peter Hauk (CDU) fasste das Ergebnis der Studie so zusammen: „Einerseits fehlen relevante Informationen zu Chancen und Risiken der Crowdinvesting-Produkte. Andererseits wird bei den Verbrauchern durch das VIB trotz des Informationsmangels die Illusion erzeugt, gut über das Produkt informiert zu sein. Die Studie spricht hierzu eine deutliche Sprache.“ Dass die Kleininvestoren von bestimmten Crowdinvesting-Anbietern oft nur lückenhafte Informationen bekommen, kritisierte auch Niels Nauhauser von der Verbraucherschutzzentrale Baden-Württemberg: „Das ist eine Geldanlage, über die der Verbraucher im Vorfeld wenig weiß. Er hat nur die Information des Anbieters mit dessen Ziel, die Geldanlage zu verkaufen.“ Meist geht es um nachrangige Darlehen, bei denen die Kleinanleger im Insolvenzfall erst nachrangig bedient werden, weil zunächst alle anderen Gläubiger ihr Geld bekommen.

Mit diesem Standardinvestmentmodell arbeitet auch die in Berlin ansässige Bergfürst AG. Das gleichnamige Crowdinvesting-Portal wurde 2011 von Dr. Guido Sandler und Dennis Bemmann gegründet. Seit dem Mai 2012 können dort Anleger schon ab zehn Euro in Immobilien investieren. Das erklärte Ziel ist es, Privatanlegern Zugang zu lukrativen Projekten zu bieten, die zuvor institutionellen Anlegern vorbehalten waren. In der Eigenwerbung heißt es, man setze bei den digitalen Immobilieninvestments „auf die Symbiose zwischen innovativer Technologie und nachhaltigen Sachwerten“.

Den in Aussicht gestellten hohen Renditen stehen aber erhebliche Anlagerisiken gegenüber. Die Beteiligung an den von Bergfürst vermittelten Projekten erfolgt über Bankdarlehen, Nachrangdarlehen oder Wertpapiere. Das birgt naturgemäß Risiken. So zählen Nachrangdarlehen zum Mezzanine-Kapital eines Unternehmens. Das heißt, sie werden immer erst nach den Forderungen von Fremdkapitalgebern bedient, haben jedoch Vorrang vor dem Eigenkapital des Unternehmens. Bei der Insolvenz des Projektträgers hat somit zunächst die Bank einen Anspruch darauf, ausgezahlt zu werden. Erst danach dürfen die Bergfürst-Anleger, die über ein Nachrangdarlehen investiert haben, Forderungen stellen. Es kann also im schlimmsten Fall zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals kommen.Auch Bergfürst selbst weist darauf hin, dass der Erwerb der vermittelten Vermögensanlagen mit großen Risiken verbunden ist, die zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen können. Investments in junge Unternehmen oder die Beteiligung an alternativen Immobilienfinanzierungen seien risikobehaftet und sollten nur als Teil eines diversifizierten Portfolios erfolgen. Auf seiner Internetseite schreibt das Finanzdienstleistungsunternehmen von Vorstand Dr. Guido Sandler und Aufsichtsratschef Dr. Oliver Pabst: „Die Angebote der Bergfürst AG richten sich deshalb ausschließlich an Kunden, die ausreichende Kenntnisse und Erfahrungen haben, um die Risiken von Vermögensanlagen zu verstehen und eigenverantwortliche Investmententscheidungen zu treffen.“ Für einige der beworbenen Vermögensanlagen liege kein von der BaFin gebilligter Verkaufsprospekt vor, wenn dies der Gesetzgeber zugelassen habe.

Probleme bereitet Bergfürst und seinen Anlegern offenbar seit geraumer Zeit das Investment „Bellavista Mallorca“ von Projektträger Peter Dreher. Dabei handelt es sich um eine dreigeschossige Luxusvilla im Südwesten Mallorcas mit Meerblick, Pool und großer Terrasse. Bergfürst hat bei einer Maximallaufzeit von 37 Monaten eine feste Verzinsung von 7,0 Prozent p.a. in Aussicht gestellt. Sicherheit sollen die Anleger durch eine grundbuchliche Besicherung sowie eine Bürgschaft des geschäftsführenden Gesellschafters in Darlehenshöhe haben. Die Sicherheit des Investments „Bellavista Mallorca“ scheint aber in Frage zu stehen, wie Berichte von verschiedenen Online-Portalen nahelegen.

Im Februar 2020 berichtete „Fonds professionell“ von großer Verunsicherung unter den Crowdinvestoren dreier Projekte der Bergfürst-Plattform: „Projektgesellschaften des Immobilien-Unternehmers Peter Dreher bekamen von ihnen Darlehen in Höhe von insgesamt rund 5,3 Millionen Euro. Bei allen war Teil der Verabredung, dass sie halbjährlich Zinsen ausbezahlt bekommen. Für die drei der noch laufenden Projekte blieb jedoch die Zinszahlung zum Ende des Jahres 2019 aus. Erschwerend kam hinzu, dass sich Darlehensnehmer Peter Dreher unerreichbar machte, seine Gläubiger nicht über Hintergründe der Verzögerungen informierte, und selbst Bergfürst als Mittler der Kredite bekam keine Informationen.“ Anfang März 2020 wäre eine 60-Tage-Frist abgelaufen. Danach hätte Bergfürst an die Verwertung gegebener Sicherheiten – Bürgschaften von Peter Dreher und grundbuchliche Besicherungen – gehen müssen. Das blieb den Beteiligten zunächst erspart. Laut dem Portal bekamen die Anleger der Projekte „Mallorca Bellavista“, „Mallorca Bellavista 71“ und „Stuttgart Neckarstraße 12/21“ im Februar die längst fälligen Zinsen für das zweite Halbjahr 2019 ausbezahlt. Ob die Darlehen wieder zurückgeführt werden könnten, zeige sich bei zwei Projekten Ende 2020, beim dritten Projekt im April 2021.

Doch das Zittern der Bergfürst-Anleger geht wohl weiter. Im November letzten Jahres meldete das Portal „DieBewertung“, dass man Informationen erhalten habe, wonach bei den Mallorca-Investments „wohl über fünf Millionen Euro an Anlegergeldern im Feuer“ lägen und offensichtlich „ein Ausfall von Geldern für die Anleger“ drohe. Ob das dann möglicherweise bis zum Totalverlustrisiko gehe, wisse man nicht. Auf der Nachrichtenseite hieß es weiter: „Es geht um die Projekte Bellavista Mallorca. Bereits Anfang des Jahres 2020 hatten wir ja über die mögliche Schieflage der Projekte von Dr. Dreher als Initiator berichtet. Zunächst sah es dann auch so aus, als dass man da noch einmal die Kurve bekommen könnte. Offensichtlich jedoch hat sich die Situation möglicherweise nun dramatisch verschlechtert.“ Die Redaktion schloss ihren kurzen Artikel mit dem Hinweis, dass ihr Informant der Geschäftsführung von Bergfürst „eine Teilschuld an der jetzt entstandenen Situation gibt“. Man werde diese Informationen nun näher prüfen, hieß es. Das ist ganz sicher im Interesse aller Beteiligten.

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